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平顶山律师解读违章房屋租赁合同效力问题

发布时间:2018-05-10 16:22:49    浏览次数:112

所谓的违章建筑,一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。以及第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。由此可见,承租房屋为违章建筑,该租赁合同是无效的,但是同时法律给了一个“补正期“,这样的规定是既有利于维护市场的交易稳定,同时最后期限的规定也保障了承租人的利益。  二、承租后发现该房屋确系违章建筑,该如何救济?  上面解释了此类租赁合同系无效合同,那么无效合同产生的法律后果是什么呢?根据《合同法》的规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后,因该合同取得的财产应该返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。那么是不是只要认定合同无效,那么所交的租金就能全部要回来呢?  当然不是。因为作为承租人毕竟占用了一段时间的房屋,这段期间的占用费还是应该支付的,法律对此也有明确的规定,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。比如,我交了一年的房租,在第六个月的时候发现房屋是违章建筑,我应该立即与房东协商退房,并要求其返还剩余6个月的租金。  另外,针对装修损失的承担问题,分为两类,一种是装修经过出租方的同意,那么在租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。另一类是承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建,因此产生的费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。  最后就是违约金、赔偿金的问题。    很多承租人在签订租赁合同时并不仔细审查合同的条款,加上有很多出租人在制定合同时故意隐瞒房屋没有合法手续的问题,也没有在合同中约定此类情形下的违约金条款,以至于纠纷发生时,承租方起诉要求违约金依据不足,只能要求因为合同无效给自己造成的实际损失,但是在实践中,实际损失的举证不是很容易,因此,往往会吃很多哑巴亏。所以,建议在承租房屋时对租赁房屋的权属问题在合同中进行明确约定,也为后期可能主张的赔偿提供依据。我们律师在起草此类合同时对此类条款是要重点起草制定的,因此建议遇到此类问题时咨询专业的律师,能为自己省下大麻烦。