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如何确定合理的拆迁补偿标准【平顶山在线咨询律师】

发布时间:2018-05-13 21:09:01    浏览次数:137


DOI:10.13562/j.china.real.estate.2010.04.005 

房屋拆迁
China Real Estate
如何确定合理的拆迁补偿标准
廖凡幼徐岚刘合深圳市国策房地产土地估价有限公司 
拆迁纠纷的形成,绝大多数应当归咎于不够合理的补偿原则和补偿标准。因此,确定合理的补偿标准是减少拆迁纠纷的关键所在。
一、征地和收地的补偿标准应当高于市场价值
征地是征收集体经济组织合法拥有的土地所有权,收地是收回土地使用权人合法拥有的土地使用权。改革开放以来,征地和收地的补偿标准有所提高,补偿范围也不断扩大,趋于合理化,但是还不够。补偿标准应当高于市场价值,提出这个观点是基于以下理由:
1.
虽然征地和收地的决定是由政府做出的,是一种行政行为,但是补偿则是一种民事行为,双方要签订补偿合同。因此,要坚持民事行为的基本原则:平等协商、等价有偿。征地和收地可以要求被拆迁人必须服从,但补偿则不能强迫对方接受,除非有充分理由证明补偿合理。

2.
在买方一定要买、而卖方不一定想卖的情况下,买方付出一个高于市场价的价格是合理的,是市场经济条件下的正常现象。

3.
虽然征地和收地一般都是基于公共利益的需要,也就是说是为了多数人利益的需要。但是,少数人并没有为多数人做出牺牲的义务,强迫他们做出牺牲也是不合理的。

4.
拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿,而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女转学、重新适应新的工作和生活环境;工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、


报装、办证费用等。这些往往没有得到补偿。
5.制定合理的补偿原则和补偿标准,有利于加快征地和收地的进程,最终加快公共基础设施的建设,有利于耕地的保护和土地的集约化利用。
二、征地和收地的具体实施应当市场化
征地和收地的具体实施应当而且已经走向市场化,这是符合市场经济条件的大势所趋。具体表现在以下几个方面:
1.
拆迁当事人逐步市场化。随着用地性质的日益市场化和专业的中介公司进入到拆迁活动中,拆迁的强制性逐步减弱,拆迁方与被拆迁方正逐步形成平等关系,拆迁谈判也逐步形成一种平等的协商机制。拆迁方需要综合考虑拆迁成本和工程建设成本,选择总成本较低的选址方案;被拆迁方也可以讨价还价,为自己争取最有利的补偿方案。强制拆迁作为一种单方面的行为越来越少被采用。

2.
拆迁评估逐步市场化。首先是各类房地产估价机构已不再是政府的附属机构,其性质已由政府部门的咨询机构转化为独立、公正、客观的价格鉴证机构。估价结果不再只对政府部门负责,而是对各方当事人负责,对社会负责。其次是房地产估价机构不再只为某个政府机构服务,而是面向整个市场,为拆迁双方当事人服务。拆迁双方当事人都可以委托符合资格的房地产估价机构,对拟拆迁房屋进行评估。


3.拆迁补偿方式和补偿价格逐步市场化。补 
2010.4总第 352期
65 

专稿
China Real Estate 

从房地产论文的参考文献和被引情况
看我国房地产研究现状

付轲东莞理工学院工商管理学院

房地产学术研究作为一门跨学科性相当强
的学科,有哪些学科的知识对我国房地产学术研
究产生了重要影响?目前有哪些期刊对房地产研
究影响最大?而我国房地产学术研究成果又主要
在哪些学术领域得到了应用?本文将致力于围绕
上述问题,以 524种 CSSCI来源期刊(2008~
2009年)上 1998~2007年刊登的 3443篇房地
产学术论文为基础,通过研究这些论文的参考文
献和被引用情况,考察我国房地产研究的理论知
识来源与应用情况。
一、本研究的思路方法及数据

本研究将沿用 Dombrow and Turnbull的研究思路,通过考察房地产论文的参考文献和来源文献来研究房地产理论知识的来源和运用,但在期刊分析时,采用 Hardin,Liano and Chan的运用引用比法(citation proportion,以下简称 “CP方法 ”),该方法在 SSCI的影响力(Impact
Factor)方法的基础之上改良形成,在评价某期刊与其他期刊相比对某研究领域的影响时,比单纯的计数更科学有效。笔者将以此来分析房地产专业期刊及其他期刊对房地产科学的影响程度。
本研究从 299种期刊杂志上共挑选出了3443篇房地产学术论文,引用参考文献 12096次,其中期刊参考文献 5707次,书籍参考文献5480次,报纸和研究报告 909次。在 3443篇房地产学术论文中,被 CSSCI期刊引用 1次以上的论文有 691篇,被引用的次数为 1493次。
二、我国房地产学术研究领域的知识来源
本研究收录房地产论文的参考文献中,期刊参考文献论文 3835篇,引用 5707次,滞后期均值为 3.5年;书籍引用次数 5480次,滞后期均值为 6.6年;报纸文章及研究机构研究报告 828篇,引用次数 909次,滞后期均值为 2年。
(一)期刊分析

偿方式更多地采用回迁安置(旧房换新房、农民私宅换小区商品房)的方式,或者是提供多种方式供被拆迁人选择;补偿价格也从重置成新价改为市场价格,更加接近于被拆迁房屋的现实收益和预期收益,易于为被拆迁人所接受;补偿范围也有所扩大,趋于合理,除了房屋给予补偿外,室内装修和其他构筑物、附属物也给予补偿,临时安置费、搬迁费、经营损失费补偿标准都以市场

2010.4总第 352期
租金为标准,随行就市,更为合理;不但房屋所有权人得到补偿,用益物权人(租赁人)也得到补偿。
只有市场化可以给被拆迁人一个平等的法律地位,而只有获得了平等的法律地位,被拆迁人才能获得比较合理的补偿。
王春敏 /责任编辑